名古屋市内でアパートやマンション、オフィスビルといった収益物件を所有する不動産オーナーにとって、将来の「相続」は決して他人事ではない経営課題です。事業用物件は資産価値が高くなりやすく、対策を怠れば多額の相続税が一気にのしかかり、最悪の場合は大切な物件を手放す事態にもなりかねません。一方で、収益物件特有の評価ルールや特例を正しく理解し活用すれば、合法的に節税効果を得られる可能性があります。本記事では、WIN SQUAREが日々オーナー様と向き合うなかで培った知見をもとに、相続税評価の仕組みから名古屋ならではの地域特性を踏まえた具体策まで、資産を有利に次世代へ引き継ぐためのノウハウを整理しました。

1. 収益物件の相続対策は「不動産評価額の圧縮」が最大の鍵

収益物件の相続対策で押さえておきたいのは、「評価額をいかに適正に下げるか」という視点です。相続税は財産の評価額に応じて課税されるため、同じ価値の資産でも評価方法しだいで税額が変わってきます。

1-1. 相続税の基本的な計算ルール

現金や預金は額面どおりの評価になりますが、不動産は土地が路線価方式または倍率方式、建物が固定資産税評価額などをもとに算定されます。そのため、現金と比べて相続税評価額が低くなるケースがあります。ただし、物件の種類や所在地、利用状況、令和6年1月1日以後の居住用区分所有マンションへの新ルールなど、評価額を左右する要素は多岐にわたるため、個別の確認が欠かせません。

1-2. 事業用・収益物件の評価額が下がるメカニズム

他人に貸している土地や建物は、貸家建付地・貸家として評価されることで、自用の場合より評価額が下がるケースがあります。評価減の幅は借地権割合・借家権割合・賃貸割合、空室状況などによって変わるため、一律ではありません。「貸せば必ず下がる」と単純化するのではなく、自分の物件条件を踏まえた試算が前提になります。

✓ポイント:現金で保有する場合と収益物件として運用する場合では、相続税評価額の算定ロジックがそもそも異なります。圧縮効果が期待できる仕組みを理解したうえで、収益性や運用リスクとあわせて判断する姿勢が、後悔のない資産設計につながります。

出典:No.4602 土地家屋の評価｜国税庁

名古屋という地域特性を踏まえると、収益物件への組み換えが節税の選択肢として検討されやすい背景があります。再開発エリアの動向と税務評価の仕組みを正しく理解することがスタートラインです。

2-1. 路線価と実勢価格のギャップを正しく理解する

路線価は、地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に定められています。ただし、実際の売買価格と完全に一致するわけではないため、実勢価格との乖離は物件ごとに確認が必要です。市場で1億円相当の物件であっても、相続税評価額がそのまま8割になるとは限らず、土地と建物の内訳や個別事情に左右される点は押さえておきたいところ。

2-2. 名古屋特有の不動産事情と相続リスク

名古屋市内でも、名古屋駅周辺・伏見・栄など再開発や商業集積が進むエリアでは、実勢価格と相続税評価額に差が生じるケースがあります。ただし、節税効果はエリアの地価水準だけで決まるものではなく、借地権割合、賃貸割合、建物評価、借入条件などの組み合わせで結果が変わってくるため、エリア名だけで判断するのではなく個別試算が欠かせません。

※具体的な評価額は、借地権割合・借家権割合・賃貸割合、小規模宅地等の特例の適用可否によって変動します。表は仕組みのイメージ図であり、すべての物件で同じ結果になるわけではありません。

出典:令和7年分の路線価等について｜国税庁

3. 名古屋で検討したい、事業用・収益物件の具体的な節税策

ここからは、現場でよく検討される節税策を取り上げます。複数の手法を組み合わせる発想が基本ですが、それぞれに要件やリスクがあるため、自分の状況に合うかを見極めることが大切です。

3-1. 貸付事業用宅地等の特例を計画的に活用する

被相続人が貸付事業に使っていた宅地について、200㎡まで評価額を50%減額できる特例があります。アパートや貸ビルの敷地は、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例の対象になり得る代表例。

• 相続人が相続税の申告期限まで貸付事業を引き継いで継続すること
• 対象宅地を申告期限まで保有していること
• 相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた宅地は、原則として対象外(3年超の特定貸付事業を継続していた場合は例外あり)

なお、「5棟10室基準」は所得税上の不動産貸付けが事業的規模かを判断する目安として参照されますが、特例の適用可否はあくまで個別要件で判断する必要があります。

3-2. 借入金(不動産投資ローン)による債務控除

収益物件の建築・購入に伴う借入金は、相続開始時に確実な債務として残っていれば、相続財産から控除できる場合があります。手元資金を温存しつつ評価額の圧縮も狙えるため、検討対象として挙がる手法です。

ただし、節税のみを目的とした過度な借入や、収益性を伴わない投資には注意が必要です。返済負担、空室リスクに加え、財産評価基本通達の総則6項に基づく評価見直しといった税務上のリスクを招く可能性もあるため、事前の収支計画と税理士への確認が欠かせません。

3-3. 資産管理会社(法人化)の設立による所得分散と対策

家賃収入が個人に積み上がると、現金が増える分だけ将来の相続財産も膨らみます。これを抑える方法として検討されるのが、資産管理会社の設立。

• 法人で家賃を受け取る、または法人へサブリースする形で所得を分散
• 家族が実際に会社運営へ関与する場合に、役員報酬を通じて所得を分散し、納税資金を準備

役員報酬は職務実態や金額の相当性が求められ、不相当に高額な部分は損金算入が認められないことも。法人株式の相続税評価、法人税、社会保険、設立・運営コストも含めて、トータルで採算を見極める必要があります。

3-4. 優良エリアへの資産の組み換え(買い替え)

郊外の低稼働物件や塩漬けの空き地を整理し、中区・中村区・東区など名古屋都心部の高稼働物件へ入れ替えていく戦略です。都心部の物件へ組み替えることで、収益性や売却流動性の改善が期待できる場合があります。

一方で、都心エリアだから必ず圧縮率が高くなるとは限りません。取得価格、相続税評価額、賃貸状況、借入条件、将来の売却可能性まで含めて個別に試算したうえで、「次世代が喜んで受け取れる資産」へ磨き上げる視点が、円滑な承継の決め手になります。

✓ポイント:節税策は単独ではなく組み合わせで効果を発揮する一方、それぞれに要件・リスク・コストが伴います。自分の資産構成・家族構成・出口戦略まで含めて、税理士や不動産の専門家と一緒にトータル設計する姿勢が成果を分けます。

出典:No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例｜国税庁

4. 大切な資産を守るために、早期の準備と専門家選びを

収益物件の節税策は「思い立ってすぐ」では効果を出しにくい領域です。3年ルールに代表されるとおり、生前から時間をかけて仕込むことで初めて本来の力を発揮します。

4-1. 節税策は「駆け込み」では効果が薄い

貸付事業用宅地等の特例の3年ルール、法人設立後の運用実績、債務控除の枠組みなど、いずれも一定の準備期間を前提に制度設計されています。相続発生の直前に動いても、想定した効果が得られないケースは少なくありません。

4-2. 「名古屋の不動産市場」と「税務」に強い専門家をパートナーに

税理士に税金計算だけを任せても、地域の賃貸需要や将来の売却価値までは見えてこないもの。逆に不動産会社に任せきりだと、税務面の最適化が後手に回りがちです。両方の視点を持ち合わせた専門家、もしくは連携の取れたチームに相談するのが理想形といえます。

4-3. まとめ

収益物件の節税策は、評価ルールの理解、特例の活用、法人化、資産の組み換えといった複数のレバーをいかに組み合わせるかが勝負どころ。名古屋市という地域特性を読み解きつつ、早めに計画を立てて動くことで、大切な資産を一族の財産として次世代へつなげられます。WIN SQUAREでは、名古屋エリアの収益物件・事業用物件に特化し、売却から相続対策までワンストップでサポートしています。資産の現状診断や戦略の組み立てに迷ったら、お気軽にご相談ください。