名古屋市内で収益物件を所有されているオーナー様にとって、「相続前に売却すべきか、相続後に売却すべきか」という判断は、数百万円もの手残り額の差を生む重要なテーマです。

名古屋市で事業用物件・収益不動産に特化した売却支援を行うWIN SQUAREには、売却タイミングに関するご相談が多く寄せられます。この記事では、税金の仕組みと具体的なシミュレーションで手残り額の違いを明らかにします。

 

不動産売却と相続にかかる主要な税金の種類

売却時にかかる譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

不動産売却で利益が出ると、譲渡所得(売却価格-取得費-譲渡費用)に対して税金がかかります。保有期間で税率が2倍変わる点が重要です。

保有期間	区分	合計税率
5年以下	短期譲渡所得	39.63%
5年超	長期譲渡所得	20.315%

1,000万円の譲渡所得なら、短期約396万円、長期約203万円と約193万円の差が生じます。

相続時にかかる相続税

相続税は全相続財産から基礎控除(3,000万円+600万円×法定相続人数)を差し引いた額に課税されます。不動産の相続税評価額は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価するため、市場価格のおおむね7〜8割程度になるケースが多いとされています。

相続後の売却時にかかる譲渡所得税

相続不動産の取得費は被相続人の取得価格を引き継ぎ、保有期間も引き継ぎます。重要なのが「相続税の取得費加算の特例」で、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を大幅に軽減できます。

 

相続前に売却するケースのメリット・デメリット

メリット:資金使途の自由度と納税資金の確保

所有者自身が資金を自由に使える点が最大のメリットです。老後資金や医療費に充てられ、現金は遺産分割も容易で公平に分配できます。相続税の納税資金も確保でき、相続人の負担を軽減できます。

デメリット:生前の譲渡所得税負担

譲渡所得税の負担が重くなる点が最大のデメリットです。例えば30年前に1,000万円で取得した物件を5,000万円で売却すると、約812万円の税金が発生します。また、不動産のまま相続する方が相続税評価額が低いため、相続税の節税効果を失う側面もあります。

相続前売却を有利に進める税金対策

• 保有期間を5年超にする:税率が約20%と短期の約40%の半分になります
• 事業用資産の買い替え特例: 要件を満たせば課税を繰り延べられます
• 売却経費の計上: 仲介手数料、測量費、解体費用などを譲渡費用として計上できます

 

相続後に売却するケースのメリット・デメリット

メリット:相続税の取得費加算の特例

「相続税の取得費加算の特例」が最大のメリットです。相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、その不動産に対応する相続税額を取得費に加算でき、譲渡所得税を大幅に軽減できます。

例えば、取得費1,000万円、売却価格5,000万円の物件で500万円の相続税を支払った場合、譲渡所得が4,000万円から3,500万円になり、約100万円の節税が可能です。

参考:No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

デメリット:遺産分割協議の難航リスクと納税資金問題

遺産分割協議が難航するリスクが最大のデメリットです。収益物件では「保有」と「売却」で相続人の意見が対立しやすく、全員の同意がなければ売却できません。

また、相続税は相続開始から10か月以内に現金で納付する必要があり、不動産以外に現金が少ない場合、相続人は自己資金や借入で対応する必要があります。

相続後売却を有利に進める税金対策

取得費加算の特例の期限(3年以内)を意識することが最重要です。期限を過ぎると税負担が大幅に増加します。

小規模宅地等の特例は貸付事業用宅地等で適用面積200㎡まで、減額率50%と制限があります。空き家の3,000万円特別控除は被相続人の居住用が対象で、収益物件には適用されません。

参考:No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例｜国税庁

 

徹底シミュレーション:手残り額を比較してみる

ケース設定:名古屋市内の収益マンション

項目	内容
売却価格	5,000万円
取得費	1,500万円
譲渡費用	180万円
相続税評価額	3,200万円
相続人	配偶者と子2人
その他相続財産	3,000万円

シミュレーション①相続前売却の場合

項目	金額
譲渡所得	3,320万円
譲渡所得税	約675万円
売却後手残り	4,145万円
相続財産合計	7,145万円
相続税	約117万円
最終手残り額	約7,030万円

シミュレーション②相続後売却の場合

項目	金額
相続財産合計	6,200万円
相続税	約70万円
取得費加算額	約72万円
譲渡所得	3,248万円
譲渡所得税	約660万円
最終手残り額	約7,090万円

結果比較と考察

項目	相続前売却	相続後売却	差額
税金合計	791.5万円	729.8万円	61.7万円
最終手残り額	約7,030万円	約7,090万円	約60万円

このケースでは相続後売却の方が約60万円有利でした。不動産の相続税評価額が市場価格より低く相続税が抑えられ、取得費加算の特例で約15万円節税できたためです。

ただし、取得費の額、相続財産の規模、相続人の数など条件次第で結果は大きく変わります。

参考: No.4155 相続税の税率｜国税庁

 

まとめ:あなたの物件で正確なシミュレーションを

相続前・相続後どちらで売却すべきかは、物件の取得価格、相続財産の規模、相続人の人数など条件次第で変わります。一律に有利な方法はなく、個々の状況に応じたシミュレーションが不可欠です。

相続前売却は資金の自由度がある一方で譲渡所得税が重く、相続後売却は取得費加算の特例で節税できる反面、遺産分割や納税資金の課題があります。WIN SQUAREでは、名古屋市内の収益物件に特化した売却支援と相続対策のご相談を承っております。専門家への相談が、最適な相続対策への第一歩となります。