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相続後も黒字経営を続けるための収益物件管理ガイド
相続で収益物件を引き継いだ際、多くのオーナー様が抱える不安は「このまま保有して大丈夫か？」という点です。相続税の支払いや収益性への懸念から、売却か保有かの判断に迷うケースは少なくありません。
名古屋市で事業用物件・収益不動産の相続サポートを行うWIN SQUAREでは、適切な知識と対策により、相続後も安定した黒字経営を維持できることを多くの実例で確認しています。このガイドでは、相続を機に物件経営を見直し、長期的な資産として活用するための実践的なポイントをご紹介します。
目次
1. 相続発生！まず何から始めるべきか？
o 現状把握：収支、物件の状態、そして負債
o 相続税の支払いと納税資金の準備
o 専門家チームの構築 2. 売却か、保有か？黒字経営のための意思決定プロセス
o 相続不動産の経営診断
o 売却を検討すべきケースとは？
o 保有を選択した場合のメリットとリスク 3. 黒字経営を維持・向上させる具体的な管理戦略
o コスト削減と効率化の徹底
o 空室対策と入居者満足度の向上
o 資金繰り表の作成と運用 4. 相続後の法務・税務のポイント
o 不動産オーナーとしての確定申告
o 相続人による共有名義のリスクと対策
o 次の世代への円満な資産承継を見据えて 5. まとめ：未来を見据えた不動産経営
相続発生！まず何から始めるべきか？
相続直後は現状の正確な把握が最優先です。感情的な判断を避け、データを集めることで適切な意思決定につながります。
現状把握：収支、物件の状態、そして負債
① 収支と契約関係 - 過去3年分の収支報告書（収入・経費・手取り額） - 全入居者の賃貸借契約書（契約期間、賃料、特約事項） - 管理会社との契約内容（委託料、業務範囲）
② 物件の物理的状態 - 築年数と大規模修繕の時期予測 - 過去の修繕履歴の確認 - 屋根、外壁、配管、電気設備の劣化状況
③ 負債状況 - ローン残高と返済条件（金利、返済期間、月額） - 固定資産税・都市計画税の未払い有無
相続税の支払いと納税資金の準備
相続税は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告・納付が必要です。土地は路線価方式（路線価×補正率）または倍率方式（固定資産税評価額×倍率）、建物は固定資産税評価額×1.0で評価されます。賃貸中の貸家建付地は評価減が適用される場合があります。
納税資金が不足する場合の選択肢 - 不動産担保ローンの活用 - 換金しやすい資産（有価証券、生命保険金）の売却 - 延納・物納（申告期限までに申請必要、担保提供や利子税等の要件あり）
専門家チームの構築
相続と不動産経営に精通した専門家（税理士、弁護士、管理会社）との連携が成功の鍵となります。初期投資を惜しまず、適切な専門家に依頼することが長期的な成功への近道です。
売却か、保有か？黒字経営のための意思決定プロセス
数字とデータに基づく冷静な判断が必要です。現状の利回り、空室率、将来のキャッシュフロー予測から物件の収益性を客観的に評価します。
相続不動産の経営診断
保有か売却かを判断する前に、まず物件の収益性を客観的に評価することが重要です。表面利回りだけでなく、実質利回り（年間家賃収入 - 年間経費）÷ 物件価格 × 100）での評価や、今後10年間の収支シミュレーションを作成し、長期保有の妥当性を判断します。
売却を検討すべきケースとは？
| 判断ポイント | 売却を検討 | 保有を検討 |
|---|---|---|
| 立地・将来性 | 人口減少地域、駅遠、築古で陳腐化 | 立地良好、需要安定 |
| 修繕費用 | 大規模修繕費の捻出困難 | 計画的な修繕資金を確保可能 |
| 相続人の状況 | 意見対立、早期現金化希望 | 経営方針で合意、長期保有志向 |
| 収益性 | 実質利回り低下、空室率高 | 安定収入、改善余地あり |
保有のメリットとリスク
メリット - 安定した家賃収入（インカムゲイン）の確保 - インフレ環境下での資産価値維持 - 管理改善による収益性向上の可能性
リスク - 築年数経過による修繕コスト増加 - 周辺環境変化による空室リスク - 変動金利の上昇による返済負担増
売却か保有かは、物件単体だけでなく、ライフプランや資産全体のポートフォリオの中で判断することが重要です。
黒字経営を維持・向上させる具体的な管理戦略
保有を決断したら、支出削減と収入増加の両面から経営を改善します。
コスト削減と効率化の徹底
① 管理委託料・保険料の見直し 複数社で見積もりを取り、サービス内容と料金のバランスを比較します。火災保険・地震保険も相続を機に見直すことで、年間数万円のコスト削減が可能です。
② 計画的な修繕積立 修繕積立の比率は物件の築年数・設備構成で異なります（目安：年間家賃収入の5〜10%）。定期点検に基づく年次計画を策定し、突発的な支出を避けることが重要です。
※第13回 全国賃貸住宅実態調査 2025年版（要約）｜公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（IREM JAPAN）
③ 早期発見・早期対処 修繕の先延ばしは劣化を進行させ、結果的に高額な費用につながります。定期点検による早期対処が長期的なコスト削減の鍵です。
空室対策と入居者満足度の向上
家賃設定の最適化 周辺相場を定期調査し、空室が続く場合は家賃調整、敷金・礼金減額、フリーレント期間設定などを検討します。
設備投資の効果 最新の設備ニーズ調査では、エアコン、温水洗浄便座、独立洗面台、インターネット無料、宅配ボックスが上位です。ターゲット像に合わせた投資対効果の検証が重要となります。
※入居者に人気の設備ランキング 2024の解説まとめ｜リノベる不動産（出典：全国賃貸住宅新聞）
長期入居の促進 入居者からの修繕依頼への迅速な対応、更新時のインセンティブ提供により、入れ替わりコストを削減できます。
資金繰り表の作成と運用
月々の収支を明確にし、大規模修繕や税金納付など、まとまった支出が発生するタイミングを事前に把握することで、資金不足を回避できます。
相続後の法務・税務のポイント
不動産オーナーとしての確定申告
収益物件所有者は毎年不動産所得の確定申告が必要です。
経費計上できる項目 管理費、修繕費、固定資産税・都市計画税、損害保険料、減価償却費、借入金利息、税理士報酬など
経費計上できない項目 借入金元本返済、所得税・住民税、相続税など
注意点 - 修繕費と資本的支出（建物の価値を高める工事）の区分が重要 - 物件取得時の固定資産税清算金は取得価額へ算入 - 案件ごとに税務判断が異なるため専門家確認が必須
青色申告のメリット 複式簿記と決算書添付で55万円の特別控除、さらに電子帳簿保存またはe-Tax電子申告で65万円に拡大します。純損失の繰越は原則3年（特定非常災害は最長5年）可能です。
相続人による共有名義のリスクと対策
複数人で不動産を共有する場合、売却などの処分や物理的変更（改築等）は原則全員の同意が必要、管理事項は持分価格の過半数で決定、保存行為は各共有者が単独で可能です。大規模修繕が「変更」か「管理」かは内容で異なるため、専門家への確認が重要です。
世代を経るごとに共有者が増え、権利関係が複雑化するため、可能であれば単独名義への集約または売却による現金化を検討すべきです。
次の世代への円満な資産承継を見据えて
生前贈与の活用 年間110万円までの非課税枠を活用した計画的な贈与
家族信託の検討 判断能力低下時の資産管理を家族に任せられる場合があります。ただし設計の良し悪しで効用が左右されるため、信託実務に通じた専門家への相談が必須です。
公正証書遺言の作成 相続人間のトラブルを防ぎ、意思通りの財産分配を実現します。
まとめ：未来を見据えた不動産経営
相続は物件経営を見直す絶好の機会です。適切な現状把握、冷静な意思決定、着実な実行の3ステップが黒字経営を実現します。
名古屋市で収益物件の相続サポートを行うWIN SQUAREでは、保有か売却かの判断から具体的な経営改善策まで、専門家としての知見を活かしたアドバイスを提供しています。
相続した収益物件を次世代へと続く資産として育てるには、専門家と連携し、長期的な視点で資産を守り育てることが不可欠です。相続後の収益物件経営でお悩みの際は、お気軽にご相談ください。