不動産を相続することになったものの、「何から手をつければいいのかわからない」と不安に感じている方は少なくありません。

 

不動産相続で押さえるべき重要なポイントは3つあります。名義変更のための「登記」、相続税を計算する際の「評価額」、税負担を軽減できる「小規模宅地等の特例」です。なぜなら、登記は2024年から義務化され、小規模宅地等の特例を使えば相続税を最大80%も減額できるからです。名古屋市で事業用物件・収益不動産の相続サポートを行うWIN SQUAREでは、多くの不動産オーナー様からご相談をいただいています。

 

1. 不動産相続の全体像と手続きの流れ

Q. 不動産相続は、具体的にどのような手順で進めるのですか?

不動産相続には明確な流れがあり、ステップごとに手続きを進める必要があります。

相続登記は3年以内、相続税申告は10ヶ月以内という法的期限があるため、全体の流れを把握することが重要です。

• ①遺言書の有無を確認 - 公正証書遺言以外は検認手続きが必要
• ②相続人を確定 - 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得
• ③相続財産を調査 - 不動産、預貯金、株式、借入金を洗い出す
• ④遺産分割協議 - 相続人全員で話し合い、協議書を作成
• ⑤相続登記を申請 - 3年以内に法務局へ申請
• ⑥相続税の申告・納付 - 基礎控除額超過時は10ヶ月以内

✓ポイント：戸籍謄本の収集だけで1〜2ヶ月かかることもあるため、早めの着手が成功の鍵です。

 

2. 不動産の名義変更（相続登記）に関するQ&A

Q. 相続登記はなぜ必要なのでしょうか?

相続登記は、不動産の所有権を公的に証明し、トラブルを防ぐために不可欠な手続きです。

登記簿が不動産の権利関係を示す唯一の公的記録だからです。2024年4月から義務化され、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

✓ポイント：登記しないまま放置すると、世代を超えて権利関係が複雑化し、将来の子や孫の世代に大きな負担を残すことになります。

Q. 相続登記はいつまでに行うべきですか?

相続開始を知った日から3年以内に申請する義務があります。

この義務化は過去の相続にも適用されます。3年以内に遺産分割協議が整わない場合は、「相続人申告登記」で義務を履行できます。

✓ポイント：過去の相続で登記していない不動産がある場合も、2027年4月までに対応する必要があります。

Q. 相続登記に必要な書類は何ですか?

相続関係を証明する書類と不動産を特定する書類が必要です。

共通して必要な書類として、登記申請書、被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）、被相続人の住民票の除票、相続人全員の戸籍謄本、不動産を取得する相続人の住民票、固定資産評価証明書があります。
遺産分割協議による場合は、遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印押印）と相続人全員の印鑑証明書が追加で必要です。遺言書による場合は、遺言書（公正証書遺言以外は検認済証明書付き）が必要となります。

✓ポイント：被相続人が複数の市区町村に住んでいた場合、それぞれの役所から戸籍謄本を取り寄せる必要があります。

Q. 相続登記の費用はどのくらいかかりますか?

登録免許税と司法書士報酬で構成されます。

• 登録免許税 - 評価額の0.4%（例：3,000万円なら12万円）
• 司法書士報酬 - 5万円〜15万円程度
• 書類取得費用 - 数千円〜2万円程度

 

3. 不動産の評価額に関するQ&A

Q. 相続税の計算に使う不動産の評価額は、どうやって決めるのですか?

土地と建物で異なる方法で算定されます。

評価方法を誤ると相続税を過大に支払ったり、過少申告でペナルティを受ける可能性があります。

土地の評価 - 路線価方式 - 市街地の宅地（路線価×面積×補正率） - 倍率方式 - 路線価のない地域（固定資産税評価額×倍率）

建物の評価 - 固定資産税評価額をそのまま使用

✓ポイント：土地の形状が不整形な場合、補正率によって評価額が下がるため、専門家への相談が有効です。

 

4. 小規模宅地等の特例に関するQ&A

Q. 小規模宅地等の特例とは、どのような制度ですか?

相続した宅地の評価額を最大80%減額できる節税制度です。

評価額5,000万円の自宅なら、特例適用後は1,000万円になります。

特例の種類	対象	限度面積	減額率
特定居住用宅地等	自宅	330m²	80%
特定事業用宅地等	事業用地	400m²	80%
貸付事業用宅地等	賃貸用地	200m²	50%

✓ポイント：複数の宅地がある場合、どの宅地に特例を適用するかで相続税額が大きく変わります。

Q. 小規模宅地等の特例を適用するための主な要件は何ですか?

誰が相続するかによって要件が異なります。

• 配偶者 - 無条件で適用可能
• 同居親族 - 申告期限まで居住・所有継続
• 家なき子 - 相続開始前3年以内に持ち家なし、申告期限まで所有継続
• 事業用 - 事業継続、宅地保有継続

✓ポイント：同居親族の判断は実際の生活実態で判断されるため、光熱費の支払い記録なども判断材料になります。

Q. 亡くなった人が老人ホームに入所していた場合でも、特例は使えますか?

一定の要件を満たせば適用できます。

入所時に要介護認定を受けており、特定施設で、自宅を賃貸等に使っていないことが条件です。

✓ポイント：入所時の契約書や介護認定通知書などの資料を保管しておくことが重要です。

Q. 複数の土地に特例を適用することはできますか?

可能ですが、限度面積が決められています。

特定居住用宅地等の面積 × 1 + 特定事業用宅地等の面積 × 200/400 + 貸付事業用宅地等の面積 × 200/200 ≦ 330m²

✓ポイント：計算が複雑になるため、税理士によるシミュレーションを受けることを強くおすすめします。

 

5. 不動産相続で困ったときの相談先

Q. 不動産相続の手続きや税金について専門家に相談したいのですが、誰に相談すればいいですか?

相談内容によって適切な専門家が異なります。

• 司法書士 - 相続登記（費用5万円〜15万円）
• 税理士 - 相続税の計算・申告・節税対策
• 弁護士 - 遺産分割の交渉、法的トラブル
• 不動産会社 - 相続不動産の売却や活用

名古屋市で収益不動産の相続を検討している場合、WIN SQUAREのような事業用物件に特化した不動産会社なら的確なアドバイスを受けられます。

✓ポイント：各専門家と連携している事務所を選ぶと、時間と手間を大幅に削減できます。

 

6. まとめ

不動産相続では、相続登記、評価額の算定、小規模宅地等の特例という3つのポイントを押さえることが重要です。

相続登記は3年以内に申請が義務化され、不動産の評価額は路線価方式または倍率方式で算定されます。小規模宅地等の特例を活用すれば、数百万円から数千万円の節税が可能です。

名古屋市で収益不動産や事業用物件を相続する際は、WIN SQUAREにご相談ください。正しい知識と専門家のサポートで、不動産相続をスムーズに進められます。